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부동산 투자 세금 혜택

미국 부동산 투자에는 세금혜택이 많다. 부동산에 투자해서 기대할 수 있는 수익은 임대수입과 시가상승 두 가지이며 미국 부동산 세법은 이 두가지 수익에 관해 세금을 내지 않거나 연기 또는 면제를 받을 수 있어서 재산 증식이 유리하고 상속 시 큰 도움이 된다.


미국 부동산은 거주용 주택과 투자용 부동산으로 구분되는데 거주용 주택은 본인이 거주하는 주택 한 채에 적용되고 나머지 소유 부동산은 세법상 모두 투자용 부동산으로 취급되며 투자용 부동산에도 여러 세금 혜택이 적용된다.


투자용 부동산은 개인 명의나 법인체 형태로 소유할 수 있고 LLC, LP, Corporations, TIC, DST 등 여러 형태로의 신디케이션 형태로 소유 가능하다. 이중에 DST(Delaware Statutory Trust) 부동산은 연방 국세청(IRS)이 2004년에 Revenue Ruling 2004-86를 발표함으로 생긴 새로운 부동산 지분투자 형태로 많은 세금혜택을 누릴 수 있는 유일한 지분투자이다. 특히 세금연기와 세금면제를 동시에 누릴수 있는 1031 Exchange가 허용되며 임대수입에 대한 세금유예 혜택으로 부동산 관리가 어려워 투자를 피하던 고소득자들에게 큰 인기를 얻고 있다.


1. 감가상각(Depreciation)


일반적으로 부동산을 소유하면 시간이 지남에 따라 시가가 상승하는데 미국 세법에서는 시간이 지남에 따라 건물이 낡아 가치가 하락한다고 가정하기에 건물가의 일부를 감가상각으로 경비처리를 할 수 있게 해주어 임대수입과 상쇄할 수 있기에 임대수입이 있는 경우에도 비과세가 될 수 있다.


2. 양도소득세금 연기


부동산을 장기적으로 소유하면 대부분의 경우 시가가 상승한다. 이는 임대수입이 매년 증가하고 또 새로운 건물을 짓는데 드는 자재비와 인건비가 인플레이션 따라 상승하기에 당연한 결과다. 그래서 장기소유한 부동산을 팔면 대부분 양도소득이 발생하고 감가상각을 한 부분까지도 양도소득에 포함이 되어 양도소득 세금이 막대할 수가 있다.


그러나 미국 세법은 해당 부동산을 팔고 발생하는 모든 자금을 다른 부동산으로 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도소득세금(감가상각 포함)을 연기해 주는 1031 Exchange라는 세법이 있다. 최대 40% 정도 되는 양도소득세를 내지않고 다음 부동산에 재투자할 수 있음으로 복리증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있는 것이다. 1031 Exchange는 회수에 제한이 없음으로 평생 여러번 활용할 수 있어서 부동산 증식에는 가장 유리한 세법이다.


3. 은행 융자(Leverage)


미국에서 투자 시 은행 융자를 받을 수 있는 투자상품은 부동산이 거의 유일하다. 일반적으로 주식이나 금 등 현물에 투자하면 은행 융자가 어렵지만 부동산은 구입가의 약 50% 정도는 은행에서 빌릴수 있다. 이는 Leverage(지렛대) 효과를 발생하여 투자이익을 극대화할 수 있다.


DST 부동산 경우도 대부분 50% 정도 은행 융자가 가능하여 100만달러 투자하면 전체적으로는 200만달러의 지분투자가 이루어진다. 이는 Leverage(은행 돈)를 활용하여 감가상각경비 혜택과 시가상승 효과를 최대화 할 수 있게 해준다.


4. 상속 시 양도소득세 면제


미국의 부동산 부자들은 재투자(1031 Exchange)를 통해 양도소득 세금을 내지 않고 부동산을 증식하며 이 부동산을 상속으로 후세에게 남긴다. 상속할 경우 상속인이 죽은 날짜의 시가로 부동산의 세금기준이 재평가(Step[-up Tax Basis) 되기에 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 세금이 말소되는 효과를 가져온다.


5. 상속세 면제


2020년을 기준으로 미국의 상속세 면제액은 부부인 경우 2,316만달러, 약 270억원이며 개인인 경우는 절반인 1,158만달러, 약 135억원이다. 그리고 상속을 하지 않고 증여를 할 경우에도 상속세법을 적용시킬 수 있는 선택권이 있기에 살아생전 재산을 나누어 주어도 위와 같은 면제 혜택을 받을 수 있다. 또 부부 중 한사람이 먼저 죽는 경우가 대부분이기에 죽기 전에 Living Trust(생전신탁)를 만들어서 부부가 받을 수 있는 전체금액을 신탁을 통해 세금혜택을 받을 수 있다. 다만 이 혜택은 미국 영주권자와 미국 시민권자에게만 적용된다.

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