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한국 거주자/비거주자 의 해외부동산 취득/신고 및 양도소득세

미국에 거주중인 미국 영주권자/시민권자 분들은 한국의 "비거주자" 로 분류됩니다. 한국 거주자와 비거주자가 해외 부동산 취득시 알아야하는 신고 절차와 의무에 대하여 정리한 기사입니다.

한국 거주자와 비거주자 1. 한국 거주자와 비거주자 확인 방법 한국 거주자에 해당되지 않는 사람을 한국 비거주자라고 합니다. 한국 거주자에 해당되는 조건은 다음과 같습니다. - 국내 주소를 가지고 있거나, - 183일 이상 국내 거소 (주소가 없는, 오랫동안 머무는 곳) 를 둔 개인

하지만, "한국 거주자" 판별은 일 수를 카운트하는 것만이 아닌, 가족 및 자산의 유무와 생활관계의 객관적 사실에 의거하여 이루어지기에, 확실하지 않다면 전문가와 상담하시기를 추천드립니다. 거주자/비거주자 자격 여부에 따라 세금 및 절차가 달라지기에, 해당 문제는 소송 문제로 자주 화두에 오르는 문제입니다.


한국 거주자의 부동산 취득 1. 한국 거주자의 부동산 취득 한국 거주자가 미국/해외 부동산 취득 시, "외국환은행" 에 신고를 해야합니다. 신고 누락 시, 부동산 매입가에 비례하여 과태료가 부과되고, 2020년부터는 신고를 하지 않으면 전보다 10배 이상의 과태료를 물어야합니다. 해외 부동산 취득목적으로, 다른 명목으로 분산 송금을 하더라도 국세청의 조사를 받게되므로, 해외 송금과 해외 부동산 취득 신고 의무사항들은 반드시 주의깊게 살펴볼 항목입니다. 2. 외국환은행 지정 일반적인 한국 은행 (신한은행, 국민은행 등) 중에서 외국환은행을 지정하실 수 있습니다. 해당 은행에서 송금 시, 해외부동산 취득 카테고리로 송금하게 됩니다. 3. 해외부동산 취득 신고 분류 부동산 취득 목적에 따라, 두 가지중 하나로 신고하게 됩니다. 1. 본인 또는 배우자가 해당 부동산의 국가에서 2년 이상 체류 목적으로 사용될 "거주용" 목적 2. 그 외의 "단순 보유 및 투자 목적" 4. 해외부동산 취득/보유/처분 신고 기한 - 해외부동산 취득 보고서 - 부동산 취득대금 송금 후 3개월 이내 - 해외부동산 보유 사실 입증 서류 - 신고수리일 기준 매 2년마다 - 해외부동산 처분 (변경) 보고서 - 부동산 처분 (변경) 후 3개월 이내 5. 해외부동산 신고에 사용하는 서류 안내 - 신고인: 거주자 (한국 비거주자, 외국인, 및 영주권자는 제외) - 송금한도: 제한 없음 - 부동산 취득 명의인: 신고인 본인 or 신고인의 배우자 (한국 비거주자, 외국인, 및 영주권자는 제외) - 은행에 제출하는 서류 -- 해외부동산 취득신고서 2부 -- 신고인과 거주예정자의 실명확인증표 사본 각 1부 -- 부동산 매매 계약서 (매매조건 명시된 가계약서 포함) 1부 -- 매도인의 실체확인서류 각 1부 (매매 계약서상 매도인의 인적사항이 포함되어 있는 경우 생략 가능) -- 부동산감정평가서 (현지 금융기관 또는 감정기관의 평가서를 원칙으로 하되, 발급이 어려울 경우 현지 부동산중개업소 또는 부동산가격정보사이트 자료 인정) -- 2년이상 체재할 목적임을 입증할수 있는 해외 장기 체류비자 등의 서류 1부 (입증서류 제출이 어려울 경우 서약서 1부) -- 납세증명서 1부 (배우자명의 또는 배우자와 공동취득인 경우 배우자의 납세증명서 추가 제출) -- 주민등록등본 1부 -- 현직므융기관으로부터 모기지론을 받을 경우 부동산담보대출(모기지론) 관련 서류 -- 부동산 개인자격증 등 대리인자격 입증서류 1부 한국 거주가자 해외 부동산 취득 신고를 하지 않으면, 부동산 가액의 2% ~ 10% 까지 과태료 폭탄을 맞을 수 있으니, 주의하시기 바랍니다.



한국 비거주자의 부동산 취득 1. 한국 부동산을 팔고 해외 부동산을 구매하는 경우 한국 비거주자가 해외 부동산을 취득하는 많은 경우, 한국의 부동산을 매각한 자금으로 해외 부동산을 구매합니다. 한국 비거주자가 한국 부동산을 매각하는 경우, 양도소득세와 증여세가 거주자와 다르게 적용되므로, 반드시 전문가와 상담해보시길 바랍니다. 2. 미국 세금 보고 의무 한국 부동산을 매각한 수입에 관해서도, 미국 영주권자/시민권자/재외동포 분들은 IRS에 보고를 하셔야합니다. 미국 부동산 취득에 관한 양도소득세, 증여세, 한국 부동산 처리에 대한 미국 세금 보고, 그리고 해외 금융 자산 보고 (FBAR, FATCA) 를 하여야 합니다. 미국 부동산에 대한 미국 양도소득세 (Capital Gain Tax) Short-term Capital Gain = 양도 받은 자산을 1년 이하 소유 후 매각하게 되면, Short-term Capital Gain 으로 분류가 되어, 본인에게 적용되는 소득 세율이 적용됩니다. 본인에게 적용되는 소득 세율에 관한 정보는 아래의 링크에서 확인해보세요. - https://www.nerdwallet.com/blog/taxes/federal-income-tax-brackets/ Long-term Capital Gain = 양도 받은 자산을 1년 이상 소유 후 매각했다면, 소득 금액에 따라 세금 비율이 달라집니다. 싱글 $0 ~ $40,000 = 양도소득세 0% $40,001 ~ $441,450 = 양도소득세 15% $441,450 and more = 양도소득세 20%


부부 $0 ~ $80,000 = 양도소득세 0% $80,001 ~ $496,600 = 양도소득세 15% $496.601 and more = 양도소득세 20%


Long-term 소득세 계산 방법 (영어) - https://www.nerdwallet.com/blog/taxes/capital-gains-tax-rates/

영주권자의 FBAR, FATCA 보고 준비 가이드




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