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1031 Exchange 와 D.S.Ts 부동산

한인 사회의 많은 동포분들도 이제 다양한 부동산을 소유하고 있고 부동산에 대한 지속적 관심과 요구가 상당한 것을 알 수 있다. 그러나 현재 동포사회 부동산 투자자들에게도 널리 사용되고 있는 1031 Exchange 부동산 옵션(established by IRS Revenue Ruling 2004-86)을 이용할 수있는 DSTs 기관투자 부동산에 대해서는 잘 알지 못하고 있는 것이 사실이다.


과거에는 이에 대한 투자 자격이 공인투자자들에게만 허용되어 있어 제한된 부분도 있었으나 최근 여러가지로 문턱이 낮아진 상황이다. 근간 한인사회뿐 아니라 주류사회에서도 부동산을 소유하거나 투자하고 싶어도 이의 관리부담 때문에 어려워하거나 해당 부동산의 수익성과 투자 적격여부로 망설이는 투자자들이 많은 것이 현실이다.


소위 DSTs로 명명되는 Delaware Statutory Trusts는 소유 부동산의 직접관리부담에서 해방되고, 대규모 Medical Office,상가, Multi-Family, warehouse, Industrial, Senior Housing, Self- storage 등의 공인된 high quality 부동산의 한 소유주로 임대수입과 함께 부동산의 상승분을 함께 공유하는 것이다. 이러한 DST부동산의 소유기간은 종류에따라 차이가 있지만 보통 3~10년을 보면 된다. 투자의 방법은 두가지로 볼 수 있다.


가령 기존 부동산을 $1M에 처분하고 그 이상의 대체 부동산 투자를 원하는 경우 $1M의 DST부동산들중에 투자하면 당연히 Tax유예 1031Exchange혜택을 보게 되며 그 후 가령 이 DST 부동산이 수년후 $1.5M판매된 경우 다시 그 이상의 DST를 구입하면 1031 exchange를 이용하여 Capital Gain Tax가 계속 유예된다.


그리고 기존 부동산을 판매후 대체 부동산을 기간내에 찾지 못하는 분들께도 좋은 기회가 될 것이다. 또하나의 방법은 신규로 DST부동산을 구입하여 부동산 투자를 쉽게 시작할 수 있으며 최소 투자 금액은 $100,000이다. DST를요약하면 Capital Gain Tax를 유보하면서 계속된 안정된 부동산 투자와 직접관리의 경비와 부담에서 해방되는 것이다. 만약 $1M에 기존 부동산을 정리하고 $500,000의 Medical Office DST 부동산과 $500,000의 또다른 Retail 상가 DST부동산을 구입할 경우 부동산 종류의 다양성과 투자 부동산의 지리적 다양성을 기할 수도 있을 것이다. 좀더 세부적으로 들어가보면 DSTs의 투자원금의 보전과 임대수입의 창출면에서 살펴볼 필요가 있겠다.


임대수입 즉 Income Tax의 부담을 축소시키는 상대적으로 높은 감가상각과 Income Tax가 부과되지않는 State에 위치한 DST부동산에 대한 투자도 중요한 고려 대상이다. 그리고 이러한 1031 Exchange 의 큰 혜택중의 하나인 부동산 소유주의 사망시 “Step-Up in Basis”로 그동안 발생되어 유예되었던 Capital Gains, Depreciation Recapture와 Net Investment Income Tax 등이 다 소멸되어 이 부동산의 현시장가격이 원금이 되어 상속받는 사람에게 갈 수 있는 혜택이 있을 수 있다.


그러나 DST부동산의 투자에 먼저 고려해야할 점들은 개별 Fee-Simple 부동산과는 달리 현금 유동성이다. 내가 이 DST부동산을 매각하려해도 부동산의 종류에 따라 다르겠지만 보통 3-9년 정도의 Target 기간을 보아야 하기 때문에 중간에 나가기가 용이하지 않은 관계로 DST부동산 구매시 각기 다른 DST부동산 예상 매각시기를 잘 살펴서 선택해야 한다.


또 다른 중요한 요소는 예상 임대 수입과 부동산 가치 상승이 Guaranteed된 것이 아니기 때문에 투자전에 해당 부동산에 대한 여러 자료를 전문인들과 잘 검토하는 것이 중요하겠다.


그리고 이 일을 진행할 때 DST부동산을 보유한 회사의 선택과 일을 진행할 에이젼트가 부동산 라이센스가 아닌 주식이나 채권을 취급할 수 있는 Federal Security License 7이나 22 라이센스를 반드시 보유하고 있어야 한다. 결론으로 이 DST부동산과 이를 이용한 1031 Exchange는 세금의 유예, 안정적인 임대수입과 투자와 함께, 직접 관리의 부담이 없는부동산을 선호하는 많은 동포 부동산 투자자들의 기대에 부응할 수 있는 분야이다.

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